相關(guān)專題：樓市調(diào)控或轉(zhuǎn)向 長(zhǎng)效機(jī)制如何控房?jī)r(jià)

統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，7月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)仍然呈現(xiàn)普漲態(tài)勢(shì)，尤其是北京、上海、廣州、深圳這四個(gè)調(diào)控政策執(zhí)行最嚴(yán)厲的一線城市，房?jī)r(jià)漲幅卻位居前列。不禁讓人感慨，“史上最嚴(yán)”的樓市調(diào)控，難道真的無(wú)法遏制住飛漲的房?jī)r(jià)？

回顧這些年的樓市調(diào)控歷程，每次新政出臺(tái)，都會(huì)讓樓市陷入新一輪觀望；隨著成交量低迷，部分區(qū)域可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)回落。但要不了多久，隨著需求逐步釋放，短暫的量?jī)r(jià)齊跌之后，市場(chǎng)又會(huì)出現(xiàn)反彈。然后政策再加碼、再反彈，始終沒(méi)有跳出這個(gè)怪圈。

不管愿不愿意承認(rèn)，多年來(lái)房?jī)r(jià)屢調(diào)屢漲的反復(fù)，已經(jīng)讓許多普通百姓對(duì)樓市調(diào)控的效果逐漸喪失了信心，樓市調(diào)控政策的公信力和政府的公信力也隨之受挫。這種公信力的下降，反過(guò)來(lái)又影響著人們對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期，成為房?jī)r(jià)容易出現(xiàn)反彈的重要因素。

房?jī)r(jià)屢調(diào)屢漲，樓市亂象頻現(xiàn)，不光是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商或者某些中介機(jī)構(gòu)“好了傷疤忘了疼”，更說(shuō)明這些年頻頻出臺(tái)的房地產(chǎn)政策盡管越來(lái)越嚴(yán)厲，大多是頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳的短期政策，缺乏可持續(xù)性，市場(chǎng)內(nèi)在運(yùn)行機(jī)制沒(méi)有根本改善。特別是一些城市住房和土地供不應(yīng)求、尤其是適合剛需的普通住房供應(yīng)量嚴(yán)重不足等結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在。促進(jìn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展的體制機(jī)制尚未形成。一些僅靠房地產(chǎn)自身無(wú)法解決的深層次問(wèn)題對(duì)樓市的影響也越來(lái)越明顯。

從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行態(tài)勢(shì)看，受供求關(guān)系影響，未來(lái)一段時(shí)間房?jī)r(jià)上漲的壓力仍然很大，調(diào)控的任務(wù)會(huì)更加艱巨。如果解決不好上述矛盾和問(wèn)題，恐怕很難抑制住房?jī)r(jià)漲勢(shì)。

令人欣慰的是，消息面上傳來(lái)了一些積極的變化。在房?jī)r(jià)持續(xù)反彈的情況下，政府并沒(méi)有急于出臺(tái)新一輪以“限”為主的打壓政策；近期房?jī)r(jià)連續(xù)下降的溫州微調(diào)限購(gòu)政策，沒(méi)有像往常一樣辟謠或被叫停；關(guān)于樓市調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制也已開(kāi)始制定，不久就會(huì)面世。這些細(xì)節(jié)聯(lián)系起來(lái)，不難看出，本屆政府的樓市調(diào)控思路正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，從更依賴“限”和“堵”的短期政策，逐步轉(zhuǎn)向以經(jīng)濟(jì)手段為主的長(zhǎng)效措施。對(duì)調(diào)控成效的判斷標(biāo)準(zhǔn)也正從追求“抑制房?jī)r(jià)”這一短期目標(biāo)，逐漸過(guò)渡到追求市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康這一長(zhǎng)期目標(biāo)。通過(guò)制定長(zhǎng)效機(jī)制，來(lái)重建樓市調(diào)控的公信力，進(jìn)而重建人們對(duì)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展的信心。

要建立樓市調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，應(yīng)從哪些方面下功夫？

我們認(rèn)為，首先應(yīng)在完善住房市場(chǎng)機(jī)制的層面下功夫。努力提高住房資源配置效率，促進(jìn)房?jī)r(jià)回歸合理水平。下一階段的調(diào)控，應(yīng)在堅(jiān)持住房市場(chǎng)化基礎(chǔ)地位的同時(shí)，改革創(chuàng)新市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制，充分激發(fā)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)活力。為此，一是要形成多元化的住房用地供應(yīng)主體，減少賣方壟斷造成的效用損失，促進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)確定最優(yōu)的供地量。二是要降低單宗住房用地規(guī)模，削弱開(kāi)發(fā)企業(yè)單個(gè)項(xiàng)目的區(qū)位壟斷優(yōu)勢(shì)，加大競(jìng)爭(zhēng)力度以形成合理的住房?jī)r(jià)格。三是要適應(yīng)中小城市和小城鎮(zhèn)的市場(chǎng)特點(diǎn)，支持和引導(dǎo)中小型開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展，形成競(jìng)爭(zhēng)有序、梯度合理的行業(yè)結(jié)構(gòu)。

同時(shí)，應(yīng)在發(fā)展以住房消費(fèi)為主體的層面下功夫。增加普通住房供應(yīng)，嚴(yán)格抑制投資投機(jī)，致力于改善群眾的居住條件。我國(guó)資源稟賦、發(fā)展階段決定了住房市場(chǎng)只能服務(wù)于居民合理的住房消費(fèi)。前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)盛行的投資投機(jī)風(fēng)氣加劇了市場(chǎng)供求矛盾，這會(huì)制約合理住房需求得到滿足。為此，要堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方向不動(dòng)搖，在需求端完善信貸稅收等經(jīng)濟(jì)政策和必要的行政措施，始終遏制不合理住房需求。在供應(yīng)端依靠規(guī)劃手段重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房，增加普通商品房的供應(yīng)比例，使其成為市場(chǎng)供應(yīng)的主體。同時(shí)要善于將群眾認(rèn)可的市場(chǎng)定位、行之有效的調(diào)控措施上升為法律規(guī)則，穩(wěn)定調(diào)控工作機(jī)制，引導(dǎo)形成合理的住房消費(fèi)觀念。

具體到可以實(shí)施的手段，我們認(rèn)為，首先應(yīng)盡快組織各地開(kāi)展住房普查，摸清底數(shù)，根據(jù)住房普查的情況，合理確定調(diào)控目標(biāo)。這一目標(biāo)應(yīng)該建立在對(duì)本地樓市供求狀況、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的科學(xué)研究和合理預(yù)判基礎(chǔ)上，應(yīng)考慮本地房?jī)r(jià)的基數(shù)，大城市還應(yīng)對(duì)熱點(diǎn)區(qū)域和遠(yuǎn)郊區(qū)縣有不同的要求。除了房?jī)r(jià)目標(biāo)，對(duì)土地、住房的供應(yīng)量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改善，也應(yīng)提出更加完整的目標(biāo)。

其次，應(yīng)格外重視信息的公開(kāi)透明和及時(shí)發(fā)布。人們從各種媒體上獲得的成交和房?jī)r(jià)信息，大多來(lái)自各種中介機(jī)構(gòu)，相比之下政府發(fā)布的數(shù)據(jù)不夠及時(shí)、缺乏梳理分析，而且常常這個(gè)月發(fā)布了、下個(gè)月就不發(fā)了。相關(guān)的政策傳言也缺少及時(shí)的澄清和解釋，導(dǎo)致?lián)屬?gòu)潮、過(guò)戶潮、離婚潮常常出現(xiàn)，把老百姓折騰的夠嗆。作為房地產(chǎn)主管部門，應(yīng)該更多地考慮普通百姓的感受，更及時(shí)的發(fā)布數(shù)據(jù)和權(quán)威分析，相關(guān)政策更多的向公眾征求意見(jiàn)，力求人心穩(wěn)定，不折騰老百姓。

此外，還應(yīng)以更大的格局統(tǒng)籌樓市調(diào)控。房?jī)r(jià)上漲的壓力不僅來(lái)自樓市本身，與整個(gè)城鎮(zhèn)化進(jìn)程、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、收入分配甚至反腐敗等都有密切聯(lián)系。樓市調(diào)控要取得長(zhǎng)期效果，必須堅(jiān)持改革，與新型城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、提高居民收入、加強(qiáng)反腐敗等統(tǒng)籌考慮、齊頭并進(jìn)。

政策穩(wěn)則預(yù)期穩(wěn)，預(yù)期穩(wěn)則市場(chǎng)穩(wěn)。要完善樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，政策的導(dǎo)向應(yīng)該更尊重規(guī)律，逐步用金融、稅收等經(jīng)濟(jì)手段取代行政手段。應(yīng)該更加細(xì)化，避免一刀切，對(duì)不同地區(qū)實(shí)施不同的手段和力度。應(yīng)該更加著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，盡快推動(dòng)觸及根本的各項(xiàng)長(zhǎng)期制度改革。只有這樣，人們才能對(duì)調(diào)控的長(zhǎng)期效果重樹(shù)信心，預(yù)期更穩(wěn)定，調(diào)控也才更有可能獲得真正的成功。