金融化

　　房地產(chǎn)金融化的趨勢(shì)愈加明顯，而萬(wàn)科幾乎抓住了資本市場(chǎng)所有可能的機(jī)會(huì)

　　這一次，萬(wàn)科又站到了頂點(diǎn)。

　　2月27日晚，萬(wàn)科公布2012年業(yè)績(jī)之后，股價(jià)兩天內(nèi)上漲10%，同時(shí)帶動(dòng)房地產(chǎn)板塊上漲5%。這是一份有著很多驚人數(shù)字的年報(bào)：2012年，萬(wàn)科收購(gòu)了28家地產(chǎn)公司，平均13天收購(gòu)一家；銷(xiāo)售額刷新世界紀(jì)錄；稅收、利潤(rùn)、ROE均處于歷史最高水平。

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　　萬(wàn)科在資本上的斬獲尤為亮眼，2012年，它收購(gòu)南聯(lián)地產(chǎn)、B股轉(zhuǎn)H股，皆在房地產(chǎn)行業(yè)引起不小震動(dòng)。

　　“萬(wàn)科B轉(zhuǎn)H一旦獲批，能有的資本平臺(tái)基本上都有了，沒(méi)有人能比�！笔⒏毁Y本董事長(zhǎng)黃立沖說(shuō)，萬(wàn)科做商業(yè)地產(chǎn)一直遮遮掩掩、欲說(shuō)還休，其實(shí)郁亮最大顧慮并非王石，而是資本。

　　“萬(wàn)科600多億凈資產(chǎn)，這算比較大了吧？但不就才600多億嗎？你多少錢(qián)可以壓在那不動(dòng)？”郁亮曾經(jīng)算過(guò)一筆賬，做一個(gè)10萬(wàn)平米的城市綜合體，資金占用之大，相當(dāng)于少開(kāi)一個(gè)地方分公司。國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)都是通過(guò)REITs(房地產(chǎn)信托基金)的方式做，有很好的融資工具和套現(xiàn)工具。但在中國(guó)，房地產(chǎn)融資主要依賴銀行，調(diào)控已將資本市場(chǎng)的大門(mén)封上，銀行渠道也越來(lái)越難。

　　“既沒(méi)有低回報(bào)要求的資金，又沒(méi)有套現(xiàn)工具，怎么做？”郁亮說(shuō)。

　　2008年宏觀調(diào)控，給中國(guó)房地產(chǎn)基金帶來(lái)了機(jī)會(huì)，金地、復(fù)地等公司迅速涉足。2009年，郁亮也專(zhuān)門(mén)成立一個(gè)部門(mén)研究 REITs ，市場(chǎng)上那么多炒房的錢(qián)，能不能拿來(lái)做房地產(chǎn)基金，“我相信今年萬(wàn)科慢慢會(huì)出來(lái)一些東西�！庇袅琳f(shuō)，未來(lái)沒(méi)有金融工具就等于沒(méi)有金剛鉆，“我們?cè)趺纯赡芊胚^(guò)這種機(jī)會(huì)呢？”在行業(yè)下半場(chǎng)，房地產(chǎn)金融化趨勢(shì)已非常明顯。蓋出好房子再也不是競(jìng)爭(zhēng)力，怎么拿到錢(qián)、怎么把錢(qián)用好才是競(jìng)爭(zhēng)力。

　　然而，要往更高水平發(fā)展，讓全球資源為自己所用，萬(wàn)科就必須有更高的平臺(tái)。2012年，萬(wàn)科收購(gòu)南聯(lián)地產(chǎn)、B股轉(zhuǎn)H股，都得益于郁亮長(zhǎng)期以來(lái)的綿密布局。

　　2008年調(diào)控來(lái)臨時(shí)，郁亮對(duì)未來(lái)一個(gè)基本判斷是，“未來(lái)10年在A股融資你想都不要想�！彼�有經(jīng)驗(yàn)，從上一輪朱镕基時(shí)代的調(diào)控到金地上市花了10年時(shí)間，一停就停了10年。多年以來(lái)，萬(wàn)科一直想在香港上市，但礙于一個(gè)問(wèn)題遲遲沒(méi)有行動(dòng)。萬(wàn)科大股東是央企華潤(rùn)，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，萬(wàn)科如果要發(fā)行H股，華潤(rùn)必須捐融資額的10%給社�；�金�！安荒苷f(shuō)為了萬(wàn)科發(fā)展就要華潤(rùn)做犧牲吧？”郁亮說(shuō)。

　　2010年突破千億之后，萬(wàn)科開(kāi)始考慮收購(gòu)一家香港上市公司。郁亮認(rèn)為，萬(wàn)科這種規(guī)模的公司各種資本平臺(tái)都要有，沒(méi)有哪一個(gè)是主要的融資平臺(tái)。早在1997年，萬(wàn)科就在香港成立了平臺(tái)公司，為國(guó)內(nèi)業(yè)務(wù)做融資，目前已有五六百億資產(chǎn)規(guī)模。

　　經(jīng)過(guò)多方挑選之后，南聯(lián)地產(chǎn)成為目標(biāo)，并在2012年7月完成收購(gòu)，更名為“萬(wàn)科置業(yè)海外”。流行的猜測(cè)是，萬(wàn)科此舉是為了降低國(guó)內(nèi)的融資成本。郁亮認(rèn)為這種說(shuō)法過(guò)于功利，首先南聯(lián)地產(chǎn)規(guī)模很小，交易對(duì)價(jià)占萬(wàn)科總資產(chǎn)比例不足千分之四；另外根據(jù)港交所規(guī)定，公司股權(quán)轉(zhuǎn)移之后，兩年內(nèi)不能有重大的資產(chǎn)重組�！安灰�這么功利地去想這件事，你就當(dāng)成強(qiáng)身健體的一個(gè)基礎(chǔ)鍛煉，各方面準(zhǔn)備好之后，萬(wàn)一有機(jī)會(huì)就是你的了�！彼�說(shuō)，萬(wàn)科置業(yè)海外未來(lái)以香港業(yè)務(wù)為主，萬(wàn)科與香港新世界合作的荃灣項(xiàng)目，可能由這個(gè)平臺(tái)操作。

　　B轉(zhuǎn)H對(duì)萬(wàn)科則是意外之喜。2012年底，繼中集集團(tuán)之后，萬(wàn)科成為第二家做B轉(zhuǎn)H的公司，目前正等待證監(jiān)會(huì)和港交所審批。在重要節(jié)點(diǎn)，萬(wàn)科總是能迅速地抓住機(jī)會(huì)。1993年萬(wàn)科發(fā)行B股、2007年全流通改造，包括這一次的B轉(zhuǎn)H，萬(wàn)科都嘗到了“頭啖湯”�！耙�?yàn)槲覀儠r(shí)刻準(zhǔn)備著�！庇袅琳f(shuō)，像農(nóng)民種地，不能說(shuō)明天下雨今天就不用澆水了，你不能假設(shè)這件事情，你要繼續(xù)每天澆水，萬(wàn)一天氣預(yù)測(cè)錯(cuò)了呢。他所說(shuō)的準(zhǔn)備，包括良好的公司治理、規(guī)范的制度、對(duì)政策的理解以及行動(dòng)能力。

　　郁亮稱B轉(zhuǎn)H是萬(wàn)科的“第二次股改”，目的很簡(jiǎn)單，就是將B股轉(zhuǎn)換到流通更好的市場(chǎng)，在國(guó)內(nèi)B股已經(jīng)失去了融資功能。黃立沖認(rèn)為這件事情的意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)收購(gòu)南聯(lián)地產(chǎn)，一旦成功，它使萬(wàn)科在香港大規(guī)模融資具備了可能性。

　　深圳房地產(chǎn)資深觀察人士李詠濤指出，萬(wàn)科幾乎抓住了資本市場(chǎng)所有可能的機(jī)會(huì)，這是它一直領(lǐng)先的重要原因。1993年萬(wàn)科發(fā)行B股融資4.5億港幣，為那一輪調(diào)控備足了彈藥。2003年，萬(wàn)科在行業(yè)中最先嘗試房地產(chǎn)信托融資，并且曾先后與德意志銀行、新加坡RZP、通用電氣商業(yè)金融房地產(chǎn)公司合作，尋找海外融資平臺(tái)。2007年之前那輪大牛市中，萬(wàn)科成功地用盡了配股、增發(fā)等融資手段，融資上百億元，這是萬(wàn)科在500億規(guī)模之前連年翻番的重要支撐。這些是郁亮的杰作——除了1990年萬(wàn)科IPO，其后萬(wàn)科所有的資本運(yùn)作都是郁亮操刀。

　　郁亮自述“自己的特長(zhǎng)和這個(gè)行業(yè)現(xiàn)在所發(fā)生的變化連在一塊兒了�！钡�他十分反感被貼上財(cái)務(wù)男的標(biāo)簽，他調(diào)侃：所以你要佩服王石多么有眼光、多么有前瞻性。他20年前就預(yù)見(jiàn)到了金融化對(duì)房地產(chǎn)的影響。

　　萬(wàn)科對(duì)于金融的重視，也體現(xiàn)在2010年之后的這一輪公司結(jié)構(gòu)調(diào)整上�！翱偛恳�往戰(zhàn)略、金融方向去靠攏，戰(zhàn)略、金融變成未來(lái)總部很大的事情�！庇袅两忉�。與此同時(shí)，萬(wàn)科將投資、人事等權(quán)力下放到區(qū)域公司，4大區(qū)域公司接管了所有的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)。在他的描述中，萬(wàn)科的四大區(qū)域公司“未來(lái)都可以做到七八百億的規(guī)�！�，萬(wàn)科現(xiàn)在搭建的是3000億規(guī)模的管控平臺(tái)。

　　深圳地產(chǎn)界人士透露，最近工商銀行深圳分行的一位副行長(zhǎng)已經(jīng)跳槽到萬(wàn)科，給郁亮做助手，“郁亮的優(yōu)勢(shì)會(huì)越來(lái)越明顯”。