極限

　　萬科并不是最賺錢的公司，它憑什么跑贏下半場(chǎng)

　　這兩年，對(duì)于萬科最大的疑問是，為什么越調(diào)控它越大？為什么行業(yè)越吃緊，它的業(yè)務(wù)線條、資本線條卻全面開花？

　　毛大慶認(rèn)為萬科“發(fā)動(dòng)了一群人的智慧”。萬科的業(yè)務(wù)創(chuàng)新，郁亮沒有下指示、定目標(biāo)，他只定了“蓋有人住的房子”這個(gè)方向�！暗�深圳有深圳的做法、杭州有杭州的做法，南方、北方都不一樣，最后疊加在一起，就是郁亮想干的�！�

　　資料圖片

　　“王石最大的貢獻(xiàn)在于他給萬科選擇了新教倫理這個(gè)方向，他是中國(guó)第一個(gè)旗幟鮮明地選擇了這個(gè)方向的企業(yè)家�！币�香武分析，在這種價(jià)值觀主導(dǎo)下，才有萬科很清明的公司治理方式。公開，透明，不搞小社會(huì)，追尋生命的價(jià)值，所以公司會(huì)很活躍。

　　在調(diào)控是常態(tài)的房地產(chǎn)下半場(chǎng)，萬科價(jià)值觀優(yōu)勢(shì)更明顯。2012年報(bào)顯示，萬科60%的項(xiàng)目都是合作開發(fā)項(xiàng)目，信用是這種合作最大的基礎(chǔ)。李詠濤遇到過很多找萬科合作開發(fā)的人，選擇的原因都是因?yàn)槿f科規(guī)范�！霸秸{(diào)控對(duì)萬科越有利，因?yàn)橛腥藭?huì)做不下去，就會(huì)交給它做。越反腐對(duì)萬科也越有利，因?yàn)樗��?guī)范、透明�！�

　　縱觀萬科的這些追趕者，央企保利有強(qiáng)勢(shì)的政商資源；恒大盡管連續(xù)三年銷售面積超過萬科，但業(yè)績(jī)均好性有待檢驗(yàn)；綠城2009年似乎有機(jī)會(huì)趕超萬科，但2010年因調(diào)控陷入了危機(jī)，在500億上止步；順馳則在2004年沒熬到上市那一天就資金鏈斷裂了。“它們用力過猛。”李詠濤說，這些企業(yè)有的價(jià)值觀、文化有問題，有的制度有問題。如同馬拉松，眼看追上了卻輸在了最后一公里，“因?yàn)槟惚旧砭筒痪邆淠莻�(gè)實(shí)力”。在這一輪調(diào)整中，很多80后已經(jīng)成為萬科一線公司老總，“這體現(xiàn)了它在制度上的自信”。

　　毛大慶認(rèn)為，萬科的邏輯層次比較多，比較立體，而且和社會(huì)邏輯契合度比較高。“這樣就始終能跟社會(huì)發(fā)展的脈絡(luò)相咬合�！崩�如2012年北京霧霾引起了廣泛關(guān)注，“以后建筑環(huán)保的要求越來越高，萬科的工廠化就越來越有戲�！泵�大慶說。早在10年之前，王石就開始推動(dòng)萬科做工業(yè)化，向制造業(yè)看齊。它和王石一手推動(dòng)的精裝修、綠色三星產(chǎn)品一樣，提前順應(yīng)了環(huán)保生態(tài)的趨勢(shì)。

　　目前，萬科已搭建了3000億規(guī)模的管控平臺(tái)。那么，它的極限在哪里？

　　2013年3月21日，在萬科2012年度股東大會(huì)上王石強(qiáng)調(diào)，“沒有質(zhì)量的規(guī)模是不歸之路。”他認(rèn)為，萬科從500億到1000億的發(fā)展，不是慢了，而是快了，不妨再給萬科3年時(shí)間，到2015年，萬科主要解決質(zhì)量問題，形成住宅產(chǎn)業(yè)化的質(zhì)量體系。

　　李詠濤認(rèn)為萬科的極限不在于它自己，而在于行業(yè)�！跋窆雀柽@樣搞技術(shù)的公司不知道明天會(huì)變成什么樣。萬科和中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也就這樣了，它還能有多優(yōu)秀�！�

　　一位業(yè)界人士認(rèn)為，萬科的商業(yè)價(jià)值遠(yuǎn)不及其文化價(jià)值，它并不是最賺錢的公司，龍湖地產(chǎn)2012年的規(guī)模只有萬科的1/3，利潤(rùn)卻是萬科的2/3，多年以來萬科的利潤(rùn)都不敵中海。他甚至認(rèn)為，萬科至今沒有商業(yè)模式，“萬科曾經(jīng)靠專業(yè)化引領(lǐng)行業(yè)，但是下半場(chǎng)明顯是萬達(dá)這樣的公司更受歡迎”。萬達(dá)的城市綜合體模式，在稅收、就業(yè)、城市面貌改變上的貢獻(xiàn)，令其在政府層面非常受歡迎。萬科雖然成立了商業(yè)地產(chǎn)總部，但至今依然不甚明朗。從過往的新聞報(bào)道中，很容易找到其邏輯矛盾的地方。2011年9月，微博認(rèn)證為“萬科企業(yè)股份有限公司執(zhí)行副總裁、廣深區(qū)域總經(jīng)理”的“MCC_67”便宣稱，“在萬科華南，將有超過15個(gè)萬科廣場(chǎng)，30個(gè)萬悅匯，50個(gè)萬科金街。”這至少說明萬科一線公司對(duì)做商業(yè)地產(chǎn)很有熱情。

　　對(duì)于體量龐大的公司，外人很難看清楚它內(nèi)部的問題。

　　2011年萬科原副總裁劉愛明、肖楠等幾位明星高管離職，頗受人關(guān)注，一度被解讀為“千億萬科失去了理想主義”，還有一種看法認(rèn)為這是王石和郁亮的權(quán)力之爭(zhēng)。但從結(jié)果來看，這些人的離開對(duì)萬科影響很小。“第一公司業(yè)績(jī)沒有受影響；第二半天之內(nèi)崗位迅速補(bǔ)充完畢；第三他們有沒有說萬科的壞話？沒有�！庇袅磷允�，這次人事變動(dòng)還有另外一個(gè)背景，萬科管理層年齡過于集中，郁亮說“連我都48歲了呀”。這次變動(dòng)之后，萬科迅速補(bǔ)充了一大批年輕的高管，至少有8位70年代末和80后一線老總。

　　郁亮眼中，公司到千億之后，復(fù)雜程度大幅提高，很多人只能從一個(gè)側(cè)面去解讀它。他認(rèn)為，在千億的規(guī)模上，萬科遇到的是“中醫(yī)”的問題。之前的問題西醫(yī)就能解決，而且西醫(yī)要比中醫(yī)簡(jiǎn)單得多�！艾F(xiàn)在你要像個(gè)老中醫(yī)一樣，不斷地給它調(diào)試�！迸恼諘r(shí)，他站在水池里說。