二問(wèn)

調(diào)控效果如何 房?jī)r(jià)如何走

每個(gè)行業(yè)似乎從來(lái)不缺少企業(yè)家們的賭局，房地產(chǎn)業(yè)也是如此。

去年年底，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)和英聯(lián)國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)董事長(zhǎng)、城市及大型房地產(chǎn)投資策劃人郭建波也就房?jī)r(jià)走勢(shì)打了個(gè)賭。任志強(qiáng)認(rèn)為今年3月房?jī)r(jià)將暴漲，而郭建波則持有相反的觀點(diǎn)——一線城市房?jī)r(jià)全面下跌行情開始，“如果到２０１３年3月份中國(guó)樓市能走出任志強(qiáng)剛剛忽悠的又一波上漲行情，我將于全國(guó)兩會(huì)的開幕當(dāng)天在北京長(zhǎng)安街裸奔10公里”。

雖然對(duì)于郭建波的約賭，任志強(qiáng)至今沒給出正面回應(yīng)，但這場(chǎng)賭局還是引起了諸多關(guān)注。

預(yù)測(cè) 3月房?jī)r(jià)上漲已成定局

如今到了定輸贏之時(shí)。郭建波回應(yīng)“愿賭服輸”，只要北上廣深任何一個(gè)一線城市的官方數(shù)據(jù)顯示3月樓價(jià)上漲，他都會(huì)履行賭約。但他也同時(shí)表示，“４月份才公布３月份數(shù)據(jù)。”

那么3月份的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)會(huì)是怎樣的情況？

數(shù)據(jù)顯示，自2012年第二季度開始，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始復(fù)蘇，近三個(gè)月加速回暖，尤其是房?jī)r(jià)漲幅持續(xù)擴(kuò)大。2013年1月，全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比上漲0.57%；同比增幅更首次由跌轉(zhuǎn)漲，且漲幅一下跳至0.68%。一線城市繼續(xù)領(lǐng)漲全國(guó)，北京、深圳和廣州1月的房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅超過(guò)2%，而之前一個(gè)月還只有1%多點(diǎn)。

另一個(gè)數(shù)據(jù)是，今年1月至2月，全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)49.5%，而去年1月至12月的增幅僅為1.8%，環(huán)比增幅高達(dá)42%，創(chuàng)出近十年新高。即便是考慮到去年1月至2月成交量低迷的因素，這種環(huán)比增幅也著實(shí)令人驚訝。

因此從上述背景來(lái)看，郭建波“裸跑”幾成定局。不過(guò)，也有很多觀點(diǎn)認(rèn)為，2月底國(guó)五條出臺(tái)以及3月初細(xì)則落地，對(duì)樓市影響會(huì)非常大，不排除房?jī)r(jià)在3月會(huì)出現(xiàn)整體下跌的情景。 

“任志強(qiáng)的邏輯比較簡(jiǎn)單，認(rèn)為去年全國(guó)的購(gòu)地面積和房屋新開工面積都是負(fù)增長(zhǎng)，供應(yīng)減少了，很容易形成供不應(yīng)求，供不應(yīng)求的市場(chǎng)關(guān)系決定了房?jī)r(jià)會(huì)漲，甚至?xí)�大漲。郭建波當(dāng)時(shí)強(qiáng)調(diào)三點(diǎn)，一是經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，二是限購(gòu)措施還在持續(xù)，會(huì)抑制需求，三是資金面比較緊張，企業(yè)不樂(lè)觀，所以他們得出完全不一樣的結(jié)論�！睏罴t旭分析，但目前事實(shí)已經(jīng)非常明確，就是郭建波輸了，任志強(qiáng)贏了，3月份的數(shù)據(jù)肯定是漲。

楊紅旭認(rèn)為，即便政策有效果，也會(huì)有延遲性。樓市未來(lái)兩個(gè)季度會(huì)出現(xiàn)明顯變化，整體上會(huì)降溫，成交活躍度會(huì)降低，尤其是住房成交量會(huì)出現(xiàn)下滑。

影響 一線城市影響甚微

不過(guò)，楊紅旭強(qiáng)調(diào)，調(diào)控并不能有效改變一線城市和少數(shù)二線城市的住宅供求關(guān)系，尤其是2012年全國(guó)土地成交和房屋新開工皆為負(fù)增長(zhǎng)，注定了2013年新增住宅供應(yīng)偏緊；同時(shí)，新政在抑制需求的同時(shí)，也將改變開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的樂(lè)觀情緒，從而導(dǎo)致幾個(gè)月后他們拿地和新開工的積極性降低，從而更加不利于增加供應(yīng)�！�2013年全國(guó)樓市將‘震蕩上行’”。

上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為，此次政策中二套房貸以及限購(gòu)令收緊對(duì)上海這類一線城市影響力較小，影響主要會(huì)集中在一些早期限購(gòu)并不嚴(yán)格的城市中，它們會(huì)大致經(jīng)歷已經(jīng)嚴(yán)厲限購(gòu)的城市此前經(jīng)歷過(guò)的市場(chǎng)波折。而個(gè)人所得稅的調(diào)整導(dǎo)致的成本增加則不排除會(huì)構(gòu)成房?jī)r(jià)的一部分，推高房?jī)r(jià)。

“這一批新的政策細(xì)則，重點(diǎn)仍在抑制需求方面。對(duì)于土地供應(yīng)與開發(fā)步伐的新約束，已經(jīng)開始涉及供應(yīng)的掌控，但還沒有走得很深刻，因此其對(duì)房?jī)r(jià)的打壓作用也會(huì)比較小�！彼螘�(huì)雍建議，從單一的調(diào)控需求，開始轉(zhuǎn)向調(diào)控供應(yīng)的變化毫無(wú)疑問(wèn)可以起到比之前更好的效果。