三問

城鎮(zhèn)化下的房地產(chǎn)如何發(fā)展

隨著全國兩會(huì)的召開和《全國促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃（2011年-2020年）》的即將發(fā)布，關(guān)于新型城鎮(zhèn)化的討論繼續(xù)升溫。而新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展也被認(rèn)為是房地產(chǎn)新一輪發(fā)展的機(jī)遇。

影響 城鎮(zhèn)化推樓市發(fā)展

“由于城鎮(zhèn)化在未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展中作用重大，因此，從中央到地方的各級(jí)政府都把推進(jìn)城鎮(zhèn)化作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大抓手。這顯然會(huì)給房地產(chǎn)的新一輪發(fā)展帶來很大機(jī)遇。”復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成在接受《國際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示。

不過，可能正因?yàn)橹袊�未來幾年要把推進(jìn)城鎮(zhèn)化作為推動(dòng)中國未來改革和發(fā)展的大引擎，因此，盡管政府近年來一再強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，并且限購、限貸等調(diào)控政策組合拳也未松動(dòng)過，但從去年第二季度以來，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行、房地產(chǎn)板塊、房地產(chǎn)市場(chǎng)輿論與預(yù)期都開始發(fā)生變化。

具體表現(xiàn)為，房價(jià)方面，去年第二季度以來低價(jià)入市項(xiàng)目提價(jià)加推，中高端項(xiàng)目銷量增加提升了結(jié)構(gòu)性高均價(jià)，百城價(jià)格指數(shù)于去年6月止跌并連續(xù)7個(gè)月上漲。成交量方面，2012年住宅成交量為近三年同期最高，同比增幅達(dá)29%，12月成交量創(chuàng)2012年調(diào)控以來單月新高，各類城市成交量均為2008年來第二高位，回暖最快的一線城市同比增長41%。

與之相適應(yīng)的是，房地產(chǎn)板塊開始活躍，不少房地產(chǎn)上市公司股價(jià)開始上漲。房地產(chǎn)市場(chǎng)輿論方面，各種各樣有關(guān)城鎮(zhèn)化加速必然助推房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與房價(jià)進(jìn)一步上漲的論調(diào)已是屢見不鮮。

對(duì)策 市場(chǎng)調(diào)控代替限購

“當(dāng)前高企的房價(jià)有進(jìn)一步上漲趨勢(shì)，已經(jīng)構(gòu)成推進(jìn)新型城市化的很大威脅和挑戰(zhàn)�！币�伯成表示，如何正確認(rèn)識(shí)我國城鎮(zhèn)化對(duì)未來樓市的作用以及如何用政策正確引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期已是何等重要，何等迫切了。

尹伯成認(rèn)為，中央要推進(jìn)的城鎮(zhèn)化是新型城鎮(zhèn)化，要求的是不斷提升城鎮(zhèn)化建設(shè)的質(zhì)量內(nèi)涵。而以往是粗放、數(shù)量擴(kuò)張型的傳統(tǒng)城市化，不是以人為本，而是以地為本。

“解決上述問題只能靠國家政策來引導(dǎo)和調(diào)整�！币�伯成說，但就房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展而言，確實(shí)需要改變目前這種頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳的，短期的，行政命令式的調(diào)控方式，用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控辦法取代目前以限購為代表的行政管理辦法。

此外，尹伯成表示，新型城鎮(zhèn)化對(duì)房產(chǎn)業(yè)發(fā)展和調(diào)控可能還有一個(gè)要求，即如何真正引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)走向綠色、環(huán)保、智能和低碳，從規(guī)劃到設(shè)計(jì)，從建筑到管理，都要花大力氣，并且不使它成為增加成本，提高價(jià)格的舉動(dòng)和理由，這需要大智慧�！靶滦统擎�(zhèn)化的鑼鼓聲響了，房產(chǎn)業(yè)在戲中如何發(fā)展和調(diào)控，也許要以后幾年才能看清楚。”

四問

政策是否繼續(xù)升級(jí)

自2009年12月份啟動(dòng)以來，政策經(jīng)歷了四次升級(jí)，分別是2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“9·29新政”、2011年1月的“新國八條”。而本輪國五條房地產(chǎn)調(diào)控，已是第五次升級(jí)。

那么，本輪調(diào)控是否還有繼續(xù)升級(jí)的可能？如果升級(jí)，又會(huì)體現(xiàn)在哪些方面？

限購 嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)

“本輪調(diào)控的流程還將繼續(xù)�！睏罴t旭說， 2月20日，國務(wù)院會(huì)議出臺(tái)國五條是第一步，2月26日國務(wù)院辦公廳出中央細(xì)則，強(qiáng)硬升級(jí)是第二步。接下去還有第三步：一方面，相關(guān)部委還會(huì)出臺(tái)細(xì)則，進(jìn)一步細(xì)化相關(guān)內(nèi)容；另一方面，地方政府還將出臺(tái)地方執(zhí)行細(xì)則。二者會(huì)交叉、同步進(jìn)行，主要集中在3月份，少數(shù)還可能延至4月份。尤其是一線城市的細(xì)則，可能還會(huì)進(jìn)一步出臺(tái)更嚴(yán)厲的措施。

楊紅旭認(rèn)為，限購升級(jí)會(huì)是調(diào)控政策升級(jí)的重點(diǎn)內(nèi)容。據(jù)悉，之前全國約有50個(gè)城市實(shí)行限購，但限購標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一�！岸�這次非常明確地提出了統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，覆蓋全市，一手二手房皆限，外地有證明者只能擁有1套房。而且還提出，住房供需矛盾突出、房價(jià)上漲壓力較大的城市，要在上述要求的基礎(chǔ)上進(jìn)一步從嚴(yán)調(diào)整限購措施�！睏罴t旭說，接下來，多數(shù)已限購城市，都得修改自己的限購標(biāo)準(zhǔn)，從嚴(yán)執(zhí)行。而一線城市，尤其是北京，房價(jià)上漲壓力較大，有可能還會(huì)在原來已經(jīng)很嚴(yán)格的基礎(chǔ)上，再次加碼。

不過，對(duì)于限購，此前市場(chǎng)上還傳出“限購令要取消”的消息。對(duì)此，中房信分析師薛建雄不以為然，他認(rèn)為，限購政策不會(huì)消失。“不僅是短時(shí)間內(nèi)不會(huì)被取消，甚至在十年，二十年，會(huì)配合房產(chǎn)稅的政策一直施行。當(dāng)然限購的松弛度會(huì)因?yàn)榉績r(jià)的漲幅有所調(diào)整。可以肯定的是，它的存在就是對(duì)于如今中國房價(jià)較為有效的控制方法。”